『田舎の不動産と都会のそれとは何が違うの。』

　都会の不動産とは
都会を離れて地方の自然豊かな環境で暮らしてみたいと考える人は多いことでしょう。そこで地方すなわち田舎の不動産は都会の不動産とどんなところが違うのか、言葉を替えて言うと田舎の不動産を購入するとき都会の建売住宅を購入するのとは違い、どんなことに気を付けたらいいのかをお話したいと思います。都会の建売住宅の購入を例にとるとほとんどが都市計画区域内の市街化区域内にある地目が宅地になっている土地に最新の耐震基準で新築された住宅を対象にしています。もともと建売住宅を購入する人は仕事場への通勤距離、家族の生活活動の上での利便性を考えて都市空間にある新築住宅を選びます。すなわち都市計画法で定められた住みよい街づくりを計画している都市計画区域内の住宅を対象にしています。さらにすでに市街地または近い将来に向け優先的かつ計画的に市街化を図る市街化区域内の住宅を対象にしています。その住宅は地目が宅地である土地に建てられています。さらに新築住宅ならば最新の建築基準に沿った建築確認申請がされた住宅と推定できます。ところがこれからお話する田舎の不動産は上記に述べたような法律（都市計画法）によって守られた地域の不動産とは異なる別次元の不動産なのです。

　田舎の不動産とは
田舎の不動産はほとんど都市計画区域外です。すなわち都市計画法による厳しい規制が原則ない場所です。もともと街づくり計画から外れたところですので都市計画法からはフリーな区域と考えてよいと思います。しかし都市計画区域外であっても準都市計画区域内であることがありますので注意する必要があります。たとえば山間のインターチェンジの周辺区域は乱開発の恐れがあるので都市計画区域外であっても都市計画法の規制がかかる『準』都市計画区域になっていることがあります。田舎の土地は比較的自由に家屋を建てることができますが、家屋を建てるという目的で土地を購入する場合には次のことを注意を払ってください。都会の不動産を選ぶのとは異なった視点、ポイントで不動産を見てください。

地目が農地（田、畑、採草放牧地など）の場合、農地を宅地に地目変更をしなければ家屋を建てることができません。農地法では農地を農地以外に転用するには都道府県知事の許可が必要になります。市街化区域内の農地の特例を除いて事実上家を建てるのは難しいと考えるべきでしょう。田舎に移住する多くの人々は中古の農家を土地と一緒に購入するのが普通です。畑を整地してまで家を建てるケースは稀でしょう。登記上の地目が畑の土地なのに家屋が建っていることがありますが、現況地目は宅地であるため問題なく宅地に地目変更ができます。家屋を建てなくて農地を農地のままで購入することについても農地法では種々の規制が課せられています。農地法についてはページを改めて書きたいとおもいます。
ちなみに他の地目の山林、原野、雑種地では家屋を建てることができます。しかしこのような土地では電気、上下水道、公共ガスが不備なことが多いのでライフラインを完備できるのか確認が必要でしょう。別荘地などでは地目が山林、原野になっている場合があります。固定資産税は現況地目の宅地で課税されていると思います。もちろん都市計画税は課税されません。

都市計画区域内の市街化調整区域は都市計画法により市街化を抑制しようとしている区域です。原則として家屋を建てることはできません。新しく家を建てるということでは一番難しい区域です。周りに家が建っているということで市街化調整区域内の家屋を購入しても老朽化したとき建て替えができるとは限りません。既存宅地制度（市街化調整区域指定される以前の既得権）は廃止されました。建築確認が不要な範囲での補修、増築は可能ですのでリフォームで凌ぐ方法はあります。

農業振興地域の農用区域（青地）に指定されているかどうかを確認してください。この区域は農業振興地域の整備に関する法律に基づいて指定された農業振興を図るべき地域であり、集団的に存在する農用地、土地改良事業の施行された生産性の高い農業用地に指定されたものであり、原則として農業上の用途区分が決められているため他の用途に転用することはほぼ困難と思われます。農業を目的とした整備がすでに行われた区域ですので、家庭菜園程度の目的で農地を購入すること家を建てることは困難なことと考えるべきでしょう。

　田舎は自然災害のリスクも　
一般に田舎の不動産は都会の人から考えると想像もつかないほど安い価格で売り出されています。その理由を突き詰めると田舎の不動産の特性がはっきりしてきます。それは見方を変えると都会の不動産が一般人から見て高額な理由でもあります。不動産の価格は種々の要因で決まります。例えば、商業的価値、交通の利便性、生活活動上の利便性、居住環境の良否、過去の取引事例額です。田舎の不動産はこのどの要因においても正のベクトルはありません。田舎に住みたいと希望する方は種々の負のベクトルを考えてもそれに余りある価値を認めていることと思います。このガイダンスを進めるにあたって種々の要点について具体的に述べて行きたいと思いますが、田舎の不動産を取り巻く自然環境の厳しさについても述べたいと思います。日本の国土の４分の３は山地と言われています。田舎の不動産は自然災害にさらされやすい地域に存在することが多いです。自然災害のリスクも考えなければなりません。国と都道府県は自然災害の起きやすい危険な箇所を指定しています。次のような法律があります。宅地造成等規制法、急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律、土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律などがあります。いずれにしろ田舎に居を構えるということは自然環境の素晴らしさと同時に自然の脅威の中に身を置くという自覚が必要だと思います。